نمونه قراردادهای ملکی (دانلود رایگان انواع قرارداد ملکی)

---

استفاده از نمونه قراردادهای ملکی استاندارد، اولین و مهم‌ترین اقدام برای تضمین امنیت مالی، پیشگیری از کلاهبرداری و شفاف‌سازی تعهدات قانونی در معاملات خرید، فروش، اجاره و مشارکت است. یک قرارداد ملکی معتبر، توافقی الزام‌آور است که با تعیین دقیق مشخصات طرفین، ثمن معامله، مواعد پرداخت، تاریخ تحویل و وجه التزام، ریسک بروز اختلافات حقوقی را به صفر نزدیک می‌کند.

با توجه به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، استفاده از امکانات بهترین سامانه مدیریت قراردادها نظیر نیرا CLM برای دسترسی به انواع نمونه قراردادهای ملکی مانند مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، رهن و پیش‌فروش و تنظیم دقیق شروط فسخ، ضرورت دو چندان دارد.

قرارداد ملکی چیست؟

قرارداد ملکی توافقی حقوقی میان دو یا چند شخص است که موضوع آن ایجاد، انتقال، واگذاری، محدود کردن یا تضمین یک حق نسبت به مال غیرمنقول، مانند زمین، آپارتمان، خانه، مغازه یا ساختمان، باشد.

قرارداد ملکی می‌تواند در قالب‌هایی مانند مبایعه‌نامه، قرارداد رهن، صلح‌نامه، قرارداد پیش‌فروش، قولنامه یا تعهد به انتقال رسمی ملک تنظیم شود. از نظر قانونی، اعتبار قرارداد ملکی بر اساس نوع قرارداد و شرایط عمومی صحت معاملات سنجیده می‌شود. مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، قرارداد ملکی باید دارای قصد و رضایت طرفین، اهلیت قانونی، موضوع معین و جهت مشروع باشد.

هر قرارداد ملکی برای چه معامله‌ای مناسب است؟

اگر نوع قرارداد را اشتباه انتخاب کنید، ممکن است نتیجه معامله کاملاً بر خلاف خواسته واقعی شما شود. جدول زیر به شما کمک می‌کند خیلی سریع و ساده با انواع نمونه قراردادهای ملکی آشنا شوید و قرارداد متناسب با معامله خود را انتخاب کنید.

نوع قرارداد ملکی	کاربرد اصلی	اثر حقوقی بر ملک	نکته مهم پیش از انتخاب
مبایعه‌نامه (خرید و فروش)	واگذاری قطعی ملک در برابر دریافت پول	انتقال کامل مالکیت ملک به خریدار	استعلام گرفتن از وضعیت توقیف نبودن، در رهن نبودن و بدهی‌های ملک
اجاره‌نامه	واگذاری حق استفاده از ملک برای مدتی مشخص	انتقال حق استفاده و سکونت به مستاجر (خود ملک متعلق به مالک می‌ماند)	مشخص کردن دقیق زمان، کرایه و ثبت در سامانه دولتی برای دریافت حمایت قانونی
صلح‌نامه ملکی	واگذاری مالکیت با شرایط ویژه یا برای حل اختلاف	انتقال مالکیت یا حق استفاده مطابق توافق طرفین	تعیین دقیق شرط‌ها، مهلت فسخ و نوع صلح (با پرداخت پول یا صلح عمری)
وثیقه ملکی (سند رهن)	ضمانت بازپرداخت بدهی یا انجام یک تعهد	ایجاد حق قانونی برای طلبکار جهت فروش ملک در صورت پس ندادن بدهی	توجه به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و نفروختن ملکی که در رهن قرار دارد
پیش‌فروش ساختمان	خرید واحد ساختمانی قبل از ساخته شدن کامل	ایجاد تعهد برای سازنده جهت ساخت و تحویل سند در آینده	رعایت قانون پیش‌فروش و نوشتن دقیق مشخصات و مصالح ساختمانی
مشارکت در ساخت	ساخت بنا روی زمین مالک با سرمایه سازنده	تقسیم واحدهای ساخته‌شده بر اساس سهم هر طرف	تعیین جدول زمان‌بندی ساخت، ضمانت‌های اجرایی و کیفیت مصالح مصرفی

نمونه متن قرارداد خرید و فروش ملک (مبایعه‌نامه استاندارد)

متن زیر یک نمونه قرارداد کامل برای خرید و فروش ملک است. لطفاً توجه داشته باشید که این متن باید متناسب با توافق‌های خاص معامله شما پر شود و مبالغ و تاریخ‌ها با دقت نوشته شوند.

ماده ۱: طرفین قرارداد

در بخش طرفین قرارداد، مشخصات هویتی، نشانی دقیق و وضعیت قانونی خریدار و فروشنده ثبت می‌شود تا هویت طرفین معامله کاملاً شفاف و احراز گردد؛ از همین رو، قرارداد حاضر با شرایط و مشخصات زیر میان طرفین منعقد و مبادله می‌شود.

۱-۱. فروشنده:

آقا/خانم …………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه …………….. کد ملی …………….. متولد …………….. ساکن ……………………………………………………………………… شماره تماس ……………..

(در صورت انجام معامله با وکالت/ولایت/قیمومیت: با نمایندگی آقا/خانم …………….. به‌موجب وکالت‌نامه رسمی شماره …………….. مورخ …………….. صادره از دفترخانه اسناد رسمی شماره ……………..)

۱-۲. خریدار:

آقا/خانم …………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه …………….. کد ملی …………….. متولد …………….. ساکن ……………………………………………………………………… شماره تماس ……………..

(در صورت انجام معامله با وکالت/ولایت/قیمومیت: با نمایندگی آقا/خانم …………….. به‌موجب وکالت‌نامه رسمی شماره …………….. مورخ …………….. صادره از دفترخانه اسناد رسمی شماره ……………..)

ماده ۲: موضوع و مشخصات مورد معامله

انتقال شش‌دانگ یک باب/دستگاه …………….. با کاربری …………….. به مساحت …………….. متر مربع، دارای پلاک ثبتی شماره …………….. فرعی از …………….. اصلی، مفروز و مجزا شده از …………….. واقع در بخش ثبتی …………….. دارای سند مالکیت به شماره سریال …………….. صفحه …………….. دفتر …………….. به نشانی ……………………………………………………………………… کد پستی …………….. دارای انشعاب آب (اشتراک …………)، برق (پرونده …………)، گاز (شناسایی …………)، تلفن دایر به شماره …………….. به‌انضمام پارکینگ قطعه …………….. و انباری قطعه …………….. و کلیه مشاعات، منصوبات و توابع عرفی و شرعی که خریدار با رؤیت حضوری، از کمیت و کیفیت فیزیکی آن آگاه شد.

ماده ۳: ثمن معامله

ثمن کل معامله مبلغ …………….. ریال (معادل …………….. تومان) وجه رایج کشور تعیین گردید که مورد توافق طرفین قرار گرفت.

ماده ۴: نحوه و زمان‌بندی پرداخت ثمن

۴-۱. مبلغ …………….. ریال (معادل …………….. تومان) هم‌زمان با امضای این قرارداد به‌صورت نقد / طی چک بانکی شماره …………….. عهده بانک …………….. مورخ …………….. به فروشنده پرداخت گردید و فروشنده با امضای قرارداد، دریافت آن را تایید نمود.

۴-۲. مبلغ …………….. ریال (معادل …………….. تومان) در تاریخ …………….. هم‌زمان با تحویل کامل و تخلیه ملک به فروشنده پرداخت خواهد شد.

۴-۳. مبلغ …………….. ریال (معادل …………….. تومان) باقی‌مانده ثمن معامله، هم‌زمان با حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی به فروشنده پرداخت می‌شود.

ماده ۵: شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله

فروشنده متعهد است مورد معامله را در تاریخ …………….. با تمامی توابع، ملحقات و امکانات مندرج در این سند به‌صورت تخلیه‌شده و بدون مانع در تصرف و انتفاع، در قبال اخذ رسید کتبی به خریدار تحویل دهد.

ماده ۶: شرایط تنظیم سند رسمی

۶-۱. طرفین متعهدند در تاریخ …………….. رأس ساعت …………….. در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………….. واقع در …………….. جهت انجام تشریفات قانونی انتقال سند رسمی حضور یابند.

۶-۲. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین یا همراه نداشتن مدارک لازم، استعلامات ثبتی و مالیاتی یا تتمه ثمن، طرف حاضر می‌تواند صدور «گواهی عدم حضور» را از سردفتر درخواست نماید تا به‌عنوان دلیل تخلف طرف مقابل ثبت شود.

ماده ۷: تعهدات طرفین و آثار قرارداد

۷-۱. پرداخت بدهی‌های ملک از قبیل عوارض نوسازی، پسماند، مالیات نقل‌وانتقال و بدهی‌های قبوض مصرفی و شارژ تا تاریخ تحویل و تنظیم سند بر عهده فروشنده است.

۷-۲. مخارج مربوط به حق‌الثبت و حق‌التحریر دفترخانه اسناد رسمی بر اساس توافق طرفین یا تعرفه قانونی پرداخت خواهد شد.

۷-۳. فروشنده اقرار نمود که ملک موضوع معامله در رهن، وثیقه، توقیف، مصادره یا بازداشت نبوده و منافع آن قبلاً به غیر واگذار نشده است. چنانچه مورد معامله مستحق‌للغیر درآید، فروشنده علاوه بر استرداد اصل ثمن، مکلف به جبران غرامات وارده به خریدار (از جمله جبران کاهش ارزش ثمن بر مبنای موازین قانونی و رویه قضایی نظیر رأی وحدت رویه ۸۱۱) و پرداخت خسارات قراردادی توافق‌شده خواهد بود.

ماده ۸: خسارات قراردادی و وجه التزام

۸-۱. در صورت استنکاف یا تاخیر فروشنده در تحویل ملک یا حضور در دفترخانه برای انتقال رسمی، وی مکلف است به‌ازای هر روز تاخیر مبلغ …………….. ریال به‌عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد.

۸-۲. در صورت تاخیر خریدار در پرداخت مواعد ثمن یا عدم حضور در دفترخانه، وی مکلف است به‌ازای هر روز تاخیر مبلغ …………….. ریال خسارت توافقی به فروشنده پرداخت نماید.

۸-۳. مطالبه و پرداخت وجه التزام مانع اجرای تعهد اصلی نبوده و با آن قابل جمع است.

ماده ۹: شرایط فسخ و اسقاط خیارات

کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن ولو فاحش و افحش با توافق طرفین ساقط گردید؛ به‌استثنای خیار تدلیس و خیار تخلف از وصف که طبق قانون به قوت خود باقی است.

ماده ۱۰: حل و فصل اختلافات

در صورت بروز هرگونه اختلاف در تفسیر یا اجرای مفاد این قرارداد، طرفین ابتدا از طریق مذاکره مسالمت‌آمیز تلاش خواهند نمود و در صورت عدم حصول توافق، موضوع از طریق دادگاه‌های صالح دادگستری محل وقوع ملک پیگیری خواهد شد.

ماده ۱۱: نسخ و اعتبار قرارداد

این قرارداد در تاریخ …………….. در ۱۱ ماده و در …………….. نسخه متحدالمتن و دارای اعتبار یکسان تنظیم، امضا و مبادله گردید.

• امضای فروشنده: ……………..
• امضای خریدار: ……………..
• امضای شاهد اول: ……………..
• امضای شاهد دوم: ……………..

انواع نمونه قراردادهای ملکی

هر کدام از قراردادهای ملکی برای یک وضعیت قانونی خاص طراحی شده‌اند. در ادامه، کاربردها و تفاوت‌های مهم انواع نمونه قراردادهای ملکی را برای شما توضیح می‌دهیم.

1. قرارداد وثیقه ملکی

قرارداد وثیقه ملکی یا همان رهن رسمی، توافقی است که در آن مالک یک ملک سند خود را برای ضمانت پرداخت یک وام یا انجام یک تعهد کاری، نزد طلبکار به عنوان ضمانت می‌گذارد. باید تفاوت «رهن رسمی به عنوان ضمانت» را با اصطلاح بازار یعنی «رهن کامل خانه» بدانید. در بازار، رهن کامل همان اجاره می‌باشد که در آن پول پیش زیاد و کرایه ماهانه صفر است؛ اما وثیقه ملکی، عقدیست که صرفاً برای تضمین یک بدهی منعقد می‌شود و به طلبکار حق سکونت یا استفاده از خانه را نمی‌دهد. نکات حقوقی مهم در وثیقه ملکی شامل موارد زیر می‌شود.

• طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، مالک حق ندارد کاری کند که به ضرر طلبکار باشد (مثل فروش ملک) مگر اینکه از قبل رضایت طلبکار را گرفته باشد.
• جزئیات دقیق بدهی (مبلغ، سود، تاریخ‌های پرداخت و نوع وام) باید با شفافیت کامل در متن قرارداد وثیقه نوشته شود.
• اگر بدهکار پول را پس ندهد، طلبکار می‌تواند از طریق اجرای ثبت یا دادگاه، ملک وثیقه را توقیف کند و با فروش آن طلب خود را بردارد.

2. قرارداد صلح نامه ملکی

قرارداد صلح در قانون دو کاربرد اصلی دارد: کاربرد اول حل کردن یک اختلاف مالی و ملک و کاربرد دوم استفاده به جای قراردادهای دیگر مثل خرید و فروش و بخشش ملک می‌باشد. بخش‌های اصلی صلح‌نامه شامل واگذار کننده (مُصالح)، دریافت‌کننده (مُتصالح)، خود ملک و عوض صلح (چیزی که در برابر ملک داده می‌شود و می‌تواند پول کم یا زیاد باشد) است.

یکی از پرکاربردترین انواع این سند، «صلح عمری با حق فسخ» می‌باشد؛ در این روش، مالک سند ملک را به نام فرزند یا شخص دیگری صلح می‌کند، اما حق سکونت در خانه تا زمان زنده بودن با خود او باقی می‌ماند و حتی می‌تواند حق پشیمانی و باطل کردن قرارداد را هم برای خود نگه دارد. تفاوت‌های حقوقی صلح‌نامه با بیع به شرح زیر است.

• طبق ماده ۷۶۱ قانون مدنی، صلحی که برای پایان دادن به یک دعوا بسته شده، بعداً با ادعای ضرر مالی قابل باطل شدن نیست، مگر شرط خاصی در متن آن نوشته شده باشد.
• بر اساس ماده ۷۵۸ قانون مدنی، صلح در مقام معامله نتیجه همان خرید و فروش را دارد، اما قوانین و شرایط سخت‌گیرانه بیع (مانند برخی اختیارات خاص فسخ) به آن تحمیل نمی‌شود.

3. قرارداد خرید و فروش ملک

این نوع قرارداد تمام معاملات املاک مثل زمین، باغ، ویلا و خانه را پوشش می‌دهد. در نوشتن قرارداد برای زمین‌ها، علاوه بر اطلاعات هویتی و ثبتی، حتماً به موارد زیر توجه کنید.

• مطمئن شدن از کاربری زمین (مسکونی، کشاورزی یا تجاری) بر اساس استعلام از شهرداری و مراجع مربوطه
• نوشتن این نکته در قرارداد که ملک جزو اراضی ملی، منابع طبیعی، حریم دکل‌های برق یا در مسیر رودخانه نیست.
• مشخص کردن تکلیف قیمت اگر بعد از نقشه‌برداری رسمی مشخص شد متراژ واقعی از متراژ قرارداد کمتر یا بیشتر است.

4. قرارداد خرید آپارتمان

خرید آپارتمان به دلیل مشترک بودن مشاعات، راه‌پله‌ها، پارکینگ و روابط با همسایگان نیازمند دقت بیشتری است. در این قراردادها نکات زیر باید رعایت شود.

• تطبیق دقیق شماره قطعه، پارکینگ و انباری با برگه صورت‌مجلس تفکیکی و اطمینان از یکی بودن آن با محل واقعی پارکینگ در ساختمان
• مشخص کردن وضعیت پایان‌کار ساختمان و تسویه شدن هزینه‌های قبلی شارژ عمومی و تعمیرات
• مشخص کردن سهم آپارتمان از کل زمین ساختمان (عرصه) بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها

5. قرارداد پیش‌فروش ساختمان

پیش‌فروش ساختمانی قراردادی است که در آن سازنده قول می‌دهد یک واحد مسکونی را طبق نقشه، مصالح توافق‌شده و تاریخ معین بسازد و تحویل دهد و خریدار نیز پول را مرحله به مرحله پرداخت کند. نکات حقوقی قرارداد پیش‌فروش شامل موارد زیر می‌شود.

• این معامله با خرید خانه آماده فرق دارد، چون در زمان امضای قرارداد هنوز ساختمانی ساخته نشده است.
• مشخصات فنی خانه شامل نوع مصالح، متراژ حدودی، سیستم‌های سرمایش و گرمایش، طبقه و شماره واحد باید بدون هیچ ابهامی نوشته شود.
• طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، ثبت رسمی این قراردادها پس از اتمام مرحله فونداسیون در دفاتر اسناد رسمی الزامی است.

6. قرارداد مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت قراردادی بین مالک زمین و سازنده است؛ مالک زمین خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و سازنده تمام هزینه‌های جواز، ساخت و مصالح را می‌پردازد تا در پایان، آپارتمان‌های ساخته‌شده به نسبت توافق میان آن‌ها تقسیم شود. طبق قوانین جدید، قراردادهای مشارکت در ساخت نیز باید تحت مقررات پیش‌فروش انجام شوند. در این نوع توافق، مشخص کردن زمان‌بندی ساخت، لیست دقیق برند مصالح ساختمانی، مراحل پیشرفت کار، جریمه‌های دیرکرد و زمان انتقال بخش‌هایی از سند زمین به سازنده اهمیت بسیار زیادی دارد.

7. قرارداد اجاره

اجاره از نمونه قراردادهای ملکی است که طبق آن مستاجر حق استفاده از ملک را برای مدت مشخصی به دست می‌آورد. بر اساس اصلاحیه جدید قانون روابط موجر و مستاجر، قراردادهای اجاره باید همراه با مدت زمان، مبلغ کرایه و ودیعه در سامانه‌های رسمی دولت (مانند سامانه خودنویس یا املاک و اسکان) ثبت شوند و به تایید پیامکی مالک، مستاجر و دو نفر شاهد برسند تا کد رهگیری معتبر صادر شود. موارد زیر حقوق و تکالیف اصلی طرفین را در اجاره مسکونی تعیین می‌کنند.

موضوع در قرارداد اجاره	نحوه تقسیم مسئولیت و ضوابط حقوقی
مبلغ قرض‌الحسنه (ودیعه)	بازگرداندن کل مبلغ به مستاجر هم‌زمان با تخلیه خانه و تسویه قبض‌ها و بدهی‌ها
تعمیرات اساسی و مصرفی	تعمیرات کلی و ساختاری (مانند موتورخانه و سقف) با مالک؛ هزینه‌های مصرفی (مانند تعویض لامپ و سرویس کولر) با مستاجر
حق انتقال منافع به غیر	باید در قرارداد صراحتاً اجازه داده شود؛ اگر چیزی نوشته نشود، مستاجر حق اجاره دادن خانه به شخص دیگر را ندارد
تغییر نوع بهره‌برداری	مستاجر موظف است صرفاً برای سکونت خانواده از ملک استفاده کند و حق تغییر کاربری به تجاری یا اداری را ندارد

بندهای مهم در تنظیم قراردادهای ملکی

تنظیم یک قرارداد ملکی مطمئن نیازمند شفافیت کامل است تا از بروز هرگونه اختلاف حقوقی یا ضرر مالی در آینده جلوگیری شود. هنگام نوشتن قراردادهای ملکی، نگارش دقیق سه بند زیر ریسک ضرر مالی را به شدت کاهش می‌دهد.

تعیین وجه التزام و ماهیت آن

جریمه دیرکرد روزانه باید طوری نوشته شود که مشخص باشد دریافت این جریمه، جایگزین اصل تعهد نیست. یعنی برای مثال اگر فروشنده سند را دیر زد، باید هم جریمه روزانه را بپردازد و هم سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند.

تنظیم آگاهانه شروط فسخ و خیارات

چشم‌پوشی از تمام اختیارات فسخ قرارداد کار درستی نیست، چون دست خریدار را در برابر عیب‌های پنهان یا کلاهبرداری می‌بندد. بهتر است حق فسخ در صورت دروغ گفتن و فریب در معامله (خیار تدلیس) یا مغایرت ویژگی‌های ملک با متن قرارداد (خیار تخلف از وصف) حفظ شود تا راه شکایت باز باشد.

تفکیک هزینه‌های انتقال و تسویه بدهی‌ها

تمام هزینه‌های انتقال سند بر عهده یک نفر نیست. طبق قانون، مالیات نقل‌وانتقال به عهده فروشنده است، اما دستمزد محضر (حق‌التحریر) معمولاً بین خریدار و فروشنده نصف می‌شود. نوشتن دقیق این جزئیات در قرارداد مانع اختلاف در روز محضر می‌شود.

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد ملکی

آماده بودن اسناد معتبر پیش از جلسه معامله، مانع از اتلاف وقت و بروز هرگونه مشکل یا ادعای حقوقی می‌شود. از آن‌جا که مدارک مورد نیاز مستقیماً به شرایط طرفین و وضعیت سند بستگی دارد، حتماً قبل از امضا، مدارک زیر را آماده کنید.

• مدارک عمومی معامله: اصل کارت ملی و شناسنامه دو طرف، اصل سند مالکیت (تک‌برگ یا دفترچه‌ای) و تاییدیه کد پستی معتبر ملک.
• مدارک اختصاصی آپارتمان‌ها: برگه پایان‌کار معتبر، صورت‌مجلس تفکیکی و برگه‌های تسویه عوارض نوسازی و پسماند شهرداری.
• مدارک معاملات وکالتی: اصل وکالت‌نامه رسمی از محضر که در آن صراحتاً حق فروش همین ملک و حق دریافت پول معامله به وکیل داده شده باشد.
• مدارک املاک ورثه‌ای: برگه انحصار وراثت، گواهی پرداخت مالیات بر ارث و حضور همه وراث یا وکیل رسمی با وکالت‌نامه از تمام ورثه.

چک‌لیست اقدامات حقوقی قبل از امضای قراردادهای ملکی

انجام بررسی‌های حقوقی پیش از امضای قرارداد، مهم‌ترین گام برای پیشگیری از کلاهبرداری و خسارت‌های مالی جبران‌ناپذیر است. برای حفظ سرمایه‌تان، حتماً پیش از هرگونه پرداخت وجه، اقدامات زیر را با دقت بررسی کنید.

• بررسی اصالت سند و وضعیت ثبتی: مطمئن شدن از اینکه نام فروشنده در سند رسمی ثبت شده و ملک توقیف، بازداشت یا در رهن بانک نیست.
• احراز هویت متعاملین: تطبیق مشخصات فرد با کارت ملی و اطمینان از اینکه طرف معامله ممنوع‌المعامله، محجور یا دچار کهولت سن و ناتوانی ذهنی نباشد.
• تطبیق وضعیت عینی با اسناد ثبتی: بازدید حضوری از خانه و تطبیق دادن متراژ، طبقه، شماره و موقعیت پارکینگ و انباری با آنچه در سند نوشته شده است.
• استعلام وضعیت بدهی‌ها: گرفتن تسویه‌حساب شهرداری، مفاصاحساب مالیاتی و مطمئن شدن از پرداخت کامل قبض‌های آب، برق، گاز و شارژ.

وضعیت‌های خاص ملک قبل از تنظیم قرارداد ملکی

معامله برخی املاک به دلیل شرایط حقوقی و ثبتی ویژه، نیازمند دقتی چند برابر است تا از باطل شدن قرارداد یا ضرر مالی سنگین جلوگیری شود. برای داشتن خریدی امن و بدون دردسر قانونی، حتماً پیش از امضا، نکات کلیدی زیر را با دقت بررسی کنید.

معامله ملک در رهن

اگر ملکی به خاطر وام در رهن بانک باشد، طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی نمی‌توان بدون اجازه بانک کاری انجام داد که به حقوقش آسیب بزند. در قرارداد باید نوشته شود که مسئول فک رهن کیست و تا چه تاریخی باید سند را از رهن آزاد کند تا انتقال رسمی ممکن شود.

معامله ملک ورثه‌ای

اگر سند خانه به نام فردی است که فوت کرده، باید برگه انحصار وراثت و گواهی مالیات بر ارث بررسی شود. همه وراث باید قرارداد را امضا کنند یا به یک نفر وکالت رسمی داده باشند؛ اگر یک وارث بدون رضایت بقیه سهم آن‌ها را بفروشد، این بخش از معامله از نظر قانونی نامعتبر و غیرقانونی (فضولی) است.

معامله ملک مشاع

در ملک مشاع، چند نفر با هم در تک‌تک بخش‌های زمین یا ساختمان شریک هستند. خریدن سهم شریک مشاع از نظر قانونی مانعی ندارد، اما برای سکونت یا تحویل گرفتن کلید خانه باید از بقیه شرکا اجازه گرفت. همچنین در صورتی که فقط دو شریک در یک ملک وجود داشته باشند، شریک دیگر حق اولویت خرید (حق شفعه) دارد.

معامله ملک با وکالت‌نامه

در معامله با وکیل، حتماً باید اصالت وکالت‌نامه از همان محضری که صادر شده استعلام شود. همچنین باید مطمئن شوید موکل هنوز زنده است و در متن وکالت صراحتاً اجازه فروش ملک، تعیین قیمت و گرفتن پول به وکیل داده شده باشد.

اعتبار قرارداد عادی و ثبت رسمی معاملات ملکی

طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در اردیبهشت ۱۴۰۳ نهایی شد، اسناد دستی و قولنامه‌های غیررسمی کم‌کم اعتبار قانونی خود را از دست می‌دهند. اجرای این قانون در دو بخش زمانی زیر انجام می‌شود.

• املاک دارای اسناد حدنگار صادره پس از لازم‌الاجرا شدن قانون (موضوع تبصره ۴ ماده ۱): برای سندهای تک‌برگ سبز رنگ که بعد از شروع این قانون صادر می‌شوند، از همان روز صدور هیچ قولنامه دستی در دادگاه‌ها و ادارات پذیرفته نخواهد شد.
• سایر املاک و اسناد قبلی: برای سندهای قدیمی‌تر، بی‌اعتباری قولنامه‌ها بعد از راه‌اندازی کامل سامانه دولتی و سپری شدن مهلت‌های قانونی اجرایی خواهد شد.

بر اساس این قانون، افراد می‌توانند برای ثبت پیش‌نویس اولیه قولنامه یا مبایعه‌نامه مستقیماً از طریق دفاتر اسناد رسمی یا سامانه‌های مجاز اقدام کنند.

مراحل ثبت و امضای الکترونیکی قراردادهای ملکی

راه‌اندازی سامانه‌های رسمی کشور باعث شده ثبت قراردادهای ملکی بسیار سریع‌تر، شفاف‌تر و با امنیت بالاتری نسبت به گذشته انجام شود. برای آشنایی با نحوه احراز هویت، امضای دیجیتال و دریافت کد رهگیری، مراحل زیر را دنبال کنید:

1. هویت خریدار، فروشنده و مستاجر از طریق سامانه شاهکار و پیامک تایید می‌شود.
2. اطلاعات ثبتی ملک در سامانه ثبت شده و شرایط معامله نهایی می‌گردد.
3. متن قرارداد با امضای دیجیتال و تایید پیامکی دو طرف و دو نفر شاهد تایید می‌شود.
4. سامانه بعد از بررسی برخط وضعیت سند و مالکیت، کد رهگیری و شناسه یکتا صادر می‌کند.

این کار باعث می‌شود خطراتی مانند فروش یک ملک به چند نفر به صفر برسد؛ البته انتقال نهایی سند تک‌برگ همچنان باید در دفترخانه انجام شود.

اشتباهات رایج حقوقی در انعقاد قراردادهای ملکی

بسیاری از اختلافات و پرونده‌های قضایی ملکی ناشی از نادیده‌گرفتن نکات ساده اما مهم در زمان نوشتن قرارداد است. برای پیشگیری از ضررهای سنگین مالی و حفظ کامل حق‌وحقوقتان، حتماً از اشتباهات رایج و پرتکرار زیر دوری کنید.

• اتکا به توافقات شفاهی: هر صحبتی در مورد وسایل خانه، رنگ‌آمیزی یا نقایص ملک انجام می‌شود باید حتماً در متن قرارداد نوشته شود.
• عدم اخذ گواهی عدم حضور در موعد مقرر: اگر طرف مقابل در ساعت تعیین‌شده به محضر نیامد، گرفتن برگه گواهی عدم حضور از سردفتر تنها مدرکی است که اثبات می‌کند او تخلف کرده است.
• عدم هماهنگی مبالغ پرداختی با مراحل اجرای معامله: پول خریدار باید مرحله‌به‌مرحله و با پیشرفت کار (تحویل کلید و زدن سند) پرداخت شود.
• تنظیم اجاره بدون امضای دو شاهد: اگر قرارداد اجاره امضای دو شاهد مرد یا بالغ را نداشته باشد، نمی‌توان از حکم تخلیه فوری و سریع استفاده کرد.

جمع‌بندی؛ اهمیت انتخاب صحیح نمونه قراردادهای ملکی چیست؟

انتخاب صحیح نمونه قراردادهای ملکی اعم از مبایعه‌نامه، اجاره، پیش‌فروش، صلح یا مشارکت در ساخت، تضمین‌کننده اصلی امنیت حقوقی و مالی معاملات است. پیش از امضا، استعلام اصالت سند، بررسی عدم بازداشت یا رهن بودن ملک، احراز هویت، تسویه بدهی‌ها و صحت وکالت‌نامه یا انحصار وراثت ضروری است. در نگارش متن، تعیین وجه التزام روزانه، حفظ خیارات اساسی (تدلیس و تخلف از وصف) و هماهنگی زمان‌بندی پرداخت‌ها با تحویل و تنظیم سند، مانع تضییع حق می‌شود.

با استفاده از خدمات سامانه مدیریت قراردادهای نیرا CLM می‌توانید قراردادهای ملکی خود را به‌ صورت آنلاین و ساختاریافته تهیه و بایگانی کرده، گردش تأیید و امضای طرفین را پیگیری کنید و نسخه‌های قرارداد الکترونیکی خود را تحت کنترل داشته باشید. نیرا CLM به شما کمک می‌کند قراردادهای ملکی را از یک فایل پراکنده و پرریسک، به یک فرآیند قابل پیگیری، منظم، حرفه‌ای و دیجیتال تبدیل کنید.

سوالات متداول درباره قراردادهای ملکی